MaklerBlog

Schnäppchenimmobilien oder Schrottimmobilie

Wolfgang Kühne — Thu, 17 May 2012 20:08:41 +0000

Ob der Preis einer Immobilie seinem tatsächlichen Wert entspricht, lässt sich vom Immobilienlaien selten korrekt bestimmen. Auch die Immobilienportale geben hier meist nicht richtigen Hilfen mittels Preisvergleiche. In vielen Fällen sind Ihr die Wunschpreise der Verkäufer (und leider auch mancher Makler) genannt. Zwischen Wunsch und Wirklichkeit klaffen oftmals Welten. Seriöse Makler werten oder schätzen die zu verkaufende Immobilie ein und gehen mit dem Verkaufspreis recht nah am Marktpreis in den Verkauf. Dies müssen die Makler eigentlich auch, andernfalls besteht das Risiko, sich schadenersatzpflichtig zu machen. Sowohl gegen über den Käufer bei einem überhöhten Kaufpreis, aber auch gegenüber dem Verkäufer bei einem zu niedrigen Kaufpreis.

Mietkauf von Immobilien

Wolfgang Kühne — Thu, 17 May 2012 20:07:19 +0000

Mietkauf ist eher ein untypisches Verfahren, um eine Immobilie zu erwerben. Der “Mietkäufer” zahlt in der Regel seine Mieten weiter. Diese werden später auf den Kauf ganz oder teilweise angerechnet. Es gibt hier derzeit zwei Varianten:
a) es wird ein Kaufvertrag geschlossen, der Kaufpreis wird über einen festgelegten Zeitraum (z.B. 5, 10, 15 … Jahre) gestundet bzw. die gezahlten Nettomieten ganz oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet. Ein Rücktritt vom Kaufvertrag ist nicht möglich. Die Maklerprovision, bzw. Maklergebühr fällt bei Kaufvertragsabschluss an;
b) es wird eine Kaufoption dem “Käufer” eingeräumt. Auch hier werden die gezahlten Nettomieten ganz oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet. Eine Verpflichtung zum Kauf der (gemieteten) Immobilie besteht hier jedoch nicht. Dieses Verfahren wird häufig bei Mietwohnungen eingesetzt.

Dieses Verfahren ist häufig Augenwischerei. Der Verkäufer wird selbstverständlich darauf Wert legen, dass seine Mietkauf-Immobilie auch Gewinn erwirtschaftet, sich also verzinst. Daher kann eigentlich nur ein recht kleiner Teil der Miete auf den Kaufpreis angerechnet werden oder die Miete muss um den auf den Kaufpreis anzurechnenden Teil erhöht werden. Ob und wie ein Mietkauf seriös ist oder seriös umgesetzt werden kann, prüft die Dipl.Ing. Kühne GmbH gerne und zeigt für Käufer und Verkäufer von Immobilien die Mietkaufmöglichkeiten auf.

Immobilienverkauf: Soll ich mein Haus oder meine Wohnung für den Verkauf herrichten ?

Wolfgang Kühne — Thu, 17 May 2012 14:37:29 +0000

Eindeutig ja ! Ein Immobilienkauf hängt immer von objektiven Faktoren und subjektiven Faktoren und vom Eindruck ab. Oftmals auch vom ersten Eindruck.

Sorgen Sie für saubere Räume, vermeiden Sie Spinnengewebe und schmutzige Fenster.

Renovieren Sie und sorgen Sie für einen ordentlichen oder neuen Bodenbelag.

Stellen Sie nicht den Strom ab, sorgen Sie für eine gute elektrische Beleuchtung mit mind. 100 Watt besser noch 150 Watt.

Beseitigen Sie unangenehme Gerüche.

Pflegen Sie regelmäßig den Garten, auch wenn Sie dort nicht mehr wohnen.

Sprechen Sie mit Ihrem Makler und lassen Sie sich ggf. noch einige Tips und Hinweise geben.

Auch wenn die Herrichtung der Immobilie Geld kostet, seien Sie sicher, die Investition wird sich um ein Vielfaches auszahlen, es wird schneller verkauft und weniger am Preis verhandelt.

Welche Kosten fallen beim Kauf einer Immobilie an

Wolfgang Kühne — Thu, 17 May 2012 14:30:56 +0000

Bei Erwerb einer Immobilie sind folgende Kosten vom Käufer einzuplanen:

1. der vereinbarte Kaufpreis,
2. die Kosten des Notars für die Beurkundung und das Eintragungsverfahren im Grundbuch,
3. die Grunderwerbssteuer,
4. die Maklergebühr,
5. anfängliche Kosten einer Finanzierung,

und eventuell noch

6. Vermessungskosten,
7. Kosten der Baugrunduntersuchung,
8. Gutachterkosten,

Die Kosten unter Punkt 2 bis 4 sind die eigentlichen Nebenerwerbskosten. Für diese sind zwischen 9% und etwa 13% zu kalkulieren.

Wozu dient die Mietkaution

Wolfgang Kühne — Thu, 17 May 2012 14:28:25 +0000

Eine Mietkaution ist eine Mietsicherheit für den Vermieter. Es kann sich dieser m. E. bedienen, wenn der Mieter als Vertragspartner sich nicht vertragsgemäß verhält und ihm dadurch ein finanzieller Schaden entsteht. Häufig ist dies bei Mietrückständen oder Problemen mit den Schönheitsreparaturen an Ende der Mietzeit der Fall.

Mietkautionen müssen bei Wohnungsmietverträgen dem Mieter verzinst werden und sind immer getrennt vom Vermögen des Eigentümers/Vermieters auf sogenannten Fremdgeldkonten geführt werden.

Die Kautionsrückzahlung erfolgt meist drei Monate nach Beendigung der Mietzeit. Eine Rückzahlung unmittelbar bei Vertragsende sollte ausdrücklich vereinbart worden sein.

Wozu dient ein Maklervertrag

Wolfgang Kühne — Thu, 17 May 2012 14:23:20 +0000

Ein Maklervertrag regelt die Geschäftsbeziehung zwischen Makler und Kunde. Ein Kunde ist entweder der Anbieter-Auftraggeber, der Suchende/Interessent oder beide.

Der Maklervertrag regelt im wesentlichen, wer die Maklergebühr zu zahlen hat und unter welchen Bedingungen. Der Vertrag regelt auch, was der Makler und der Vertragspartner zu tun hat und was der eine oder andere nicht darf.

Man unterschiedet zwei Maklerverträge:

a) den normalen Maklerauftrag

b) den (exklusiven) Makleralleinauftrag

Der normale Maklervertrag regelt im Kern nur, dass der Makler für den Vertragspartner tätig werden darf.

Der Alleinauftrag geht weiter. Er verpflichtet den Makler zum Tätigwerden. Vorteil für den Vertragspartner/Kunden: Der Makler muss sich um die Vermittlung zwingend bemühen (und hat dies auch nachzuweisen). Vorteil für den Makler: Er kann sicher sein, dass der Auftrag auch für ihn wirtschaftlich Erfolg bringt, er also seine Provision verdient.

Beide Vertragspartner haben also einen Nutzen von dieser Regelung. Übrigens, um mit einer Sorge der Maklerkunden aufzuräumen. Weist der Makler nicht in geeigneter Weise nach, dass er aktiv den Alleinauftrag bearbeitet, kann dieser fristlos vom Kunden gekündigt werden! Es reicht eigentlich auch nicht, dem Kunden eine unpräzise Nachweisliste oder einige Inserate vorzulegen, um einen Alleinauftrag zu rechtfertigen.

Ein guter und professionell arbeitender Makler informiert heutzutage seine Auftraggeber in zweiwöchigen Abstand und mit Nachweislisten, die im Detail jeden Kundenkontakt festhalten. Dazu gehört die Dokumentation der Angebotsversendung, die Besichtigungstermine, Protokoll der Telefon- und Gesprächskontakte und mehr.

Ratespiel, oder manche Makler wollen kein Geld verdienen

Wolfgang Kühne — Wed, 12 Oct 2011 16:12:55 +0000

Zumindest kommt es mir so vor. Eine kleine Geschichte dazu. Ein recht bekannter Gewerbemakler in Berlin hat, wie unser Unternehmen auch, einen Verkaufsauftrag, aber keinen Alleinauftrag für eine recht interessante Gewerbeimmobilie, eine ehemalige Tankstelle.
In solchen Fällen teilt man aus Nachweisgründen nicht die Anschrift mit. Was macht dieser “kluge” Makler, er lässt die Anschrift im Portal von Immobilienscout unterdrücken und beschreibt dann die Immobilie wie folgt:

…

“Objektbeschreibung

Das Grundstück liegt ca. 350 m vom U-Bahnhof Westphalweg und ca. 550 m vom U-Bahnhof Ullsteinhaus entfernt, an der B 96 eine der Hauptverkehrsadern von Berlin, an der stadteinwärts führenden Straßenseite. Der Mariendorfer Damm bietet alle Möglichkeiten für den Einkauf des täglichen Bedarfs. Das Shopping-Center Tempelhofer-Hafen, am U-Bahnhof Ullsteinstr. gelegen, hat einen überregionalen Bekanntheitsgrad und wird gern besucht. Das Objekt ist durch die großzügige Freifläche vielseitig nutzbar.
Ausstattungsmerkmale

Sonstiges

Das Objekt verfügt über eine beheizte Wasch- bzw. Reparaturhalle mit Rolltor. Die gesamte Außenfläche ist befestigt durch Knochensteine bzw. Beton. Teilsanierung 08/1996, Rückbau der Tankanlage, Ausbau der Lagerbehälter in 2007.
Courtage

(vom Mieter oder Käufer zu zahlen)

beträgt 7,14 % inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer
”
…

Nebenbei, dazu noch ein kleines Foto der Immobilie, wo der Nutzer, eine stadtbekannte Autovermietung, mit seinen Fahrzeugen zu sehen ist.

Ich habe die Zeit gestoppt. Man braucht ca. 10 Sekunden um die Anschrift zu ermitteln und um damit rund 35000 EUR zu verdienen, bzw. zu sparen. Eulenspiegel lässt grüßen, lieber Kollege!

Ärgerlich ist nur, dass diese Inkompentenz sich auch auf meine Geschäfte auswirken kann. Eigentlich schade, dass man solchen Maklern nicht die Gewerbeerlaubnis entziehen kann.

Tooltips leben weiter

Wolfgang Kühne — Wed, 05 Oct 2011 20:25:29 +0000

Heute habe ich mich wirklich gefreut. Warum ? Weil ich festgestellt habe, dass die Webseite von Walter Zorn, walterzorn.de, wieder online ist. Walter Zorn hat einige interessante Programme geschrieben. Unter anderem die Javascript Tooltips. Leider ist Walter Zorn in 2009 verstorben und seine Seite ging vom Netz. Jetzt haben seine Familie und Freunde sein digitales Erbe wohl angenommen und wollen es weiter führen. Eine gute Entscheidung.

Immobilienportale als SPAM Verteiler

Wolfgang Kühne — Wed, 31 Aug 2011 18:29:06 +0000

Es ist mal wieder soweit, nachdem monatelang Immobilienscout nicht in der Lage war, die E-Mail Adressen der Anbieter gegen Spammer zu schützen, laufen aktuell Spams über privatimmobilien.de bei mir ein. Hundert mal teilt mir heute Sgt.Mustapha mit, dass er meine Immobilen kaufen möchte.

Also wirklich. Ich frage mich manchmal, welche Fähigkeiten die Programmierer solcher Webseiten besitzen. Es kann doch nicht so schwer sein, ein Captcha-Code einzubauen oder andere Sicherungsmassnahmen zu ergreifen.

Hoffen wir mal, dass wenigsten deren Server gegen Cracker, Viren u.a. vernünftig geschützt sind.

Immobilienscout24 (IS24) will Kooperationsvertrag mit IVD kündigen

Wolfgang Kühne — Wed, 10 Aug 2011 12:31:03 +0000

Endlich! Wäre nur schön gewesen, wenn der IVD die Kooperation selbst gekündigt hätte.

Die Preistreiberei von IS24 ist unverschämt, nicht marktgerecht und bedarf eigentlich einer verbandskoordinierten Gegenmaßnahme . Vor 2007 haben wir noch 1 EUR gezahlt – heute sollten es über 12 EUR / pro eingestelltes Angebot werden.

Jetzt wäre es an der Zeit, wenn der IVD auch seinen Mitgliedern empfehlen würde, nicht mehr bei IS24 zu werben. IS24 muss merken, dass die Makler nicht deren Preisentwicklung mitmachen.

Und noch besser wäre es, wenn der IVD seine Internetpolitik gründlich überprüft und den Fehler, das Immonet an Springer zu verkaufen, korrigiert.

Nur mit einem eigenem Internetportal wird es unsere Branche und dem IVD gelingen, den allgemeinen Preisanstieg in der Internetwerbung zu stoppen.

IS24 sind bislang alle anderen Portale mit mehr oder weniger großen Preiserhöhungen gefolgt.

Sicher ist jedenfalls, bei keinem Portal – und insbesondere IS24 – stimmen Preis-Werbeleistung.

IS24 kam immer wieder mit der Frage, wieviel Umsatz wir durch deren Portal generiert haben und ob nicht der wirtschaftliche Nutzen für das Maklerunternehmen mit IS24 überwiegt. Diese Frage ist Schwachsinn. IS24 ist ein Werbeportal und keine Beteiligungsgesellschaft an Maklerunternehmen. Würde man darauf eingehen, kommen womöglich bald Beteiligungsmodelle auf dem Markt. Man sollte nicht vergessen, die Maklerleistung wird von den Maklerfirmen erbracht, nicht nicht vom Werbeportal.

Abgesehen davon läuft inzwischen erheblicher Spam über IS24 als Anfragen ein. IS24 war bislang nicht in der Lage, diesen wirksam zu verhindern. Damit dürften sich auch deren (tolle) Statistiken selbst entwerten.

Also IVD, mach endlich etwas! Und noch ein Ratschlag. Verbessert die Internetkompetenz der IVD-Funktionäre und schafft mehr Internet-Nutzen für die Mitglieder. Das bisher geleistete ist mir viel immer noch zu wenig. Es reicht nicht, einige Twitter oder Facebook-Seminare zu organisieren.

Ein guter Makler

Wolfgang Kühne — Fri, 20 May 2011 15:45:47 +0000

nimmt die Interessen des Kunden war, lässt sich ausreichend Zeit für die Prüfung des Immobilienangebotes und berät umfassend über Verkaufs- oder Vermietungschancen. Die Überprüfung des erzielbaren Miet- oder Kaufpreises und eine entsprechende Beratung, wenn sich ein gewünschter Preis nicht erzielen kann, ist selbstverständlich.

Die Bewerbung von Immobilien in diversen Immobilienportalen, macht allein noch lange keinen Profimakler. Maklerkompetenz macht sich auch daran fest, dass zielgruppenorientiert gearbeitet werden kann und das Wissen vorhanden ist um individuelle Werbekonzepte zu erstellen.

Ein guter Makler muss sich heutzutage ständig weiter bilden und sollte Mitglied eines Maklerverbandes, wie dem IVD, sein.

Sein Internetauftritt ist kein Abklatsch einer anderen Immobiliendatenbank, sondern sein Büro im Internet: umfassend, übersichtlich, zielführend und informativ.

Das @-Zeichen

Wolfgang Kühne — Sun, 27 Jun 2010 21:00:10 +0000

hat mich ständig Nerven gekostet! und zu Verrenkungen am Telefon geführt, wenn ich eine eMail-Adresse erfassen musste. Es ist mir völlig unverständlich, warum die Hersteller hier nicht durchweg eine eigene Taste bereit stellen. Ausnahme Cherry. Cherry’s CyMotion hatte diese und unter Windows war das eine feine Lösung.

Unter Linux/Ubuntu war das Problem dann wieder auf dem Tisch für mich. Natürlich gab es bei einigen Versionen immer wieder Lösungsmöglichkeiten. Aber aufwendig und manchmal auch etwas kompliziert.

Spätestens mit Ubuntu 10.04 lässt sich dies unkompliziert lösen und eine beliebige Taste mit dem @-Zeichen belegen. Ich empfehle dazu, die schöne alte Windowstaste von Bill Gates zu nehmen. Man kommt gut ran und es gibt sowieso keine sinnvolle Nutzung für das Teil. Was muss man machen?

Nur einen kleinen Eintrag in die XmodMap. Diese liegt, bzw. gehört ins $HOME Verzeichnis.
Also
1. Terminal starten
2. sudo nano ./XmodMap
3. folgen Eintrag einfügen: keysym Super_L = at at at at at at
4. Speichern

… fertig.

PC einmal neu starten und ab sofort braucht man nur noch einen Finger der linken Hand für das @-Zeichen.

Übrigens, wer mehr darüber wissen will und noch andere Zeichen setzen möchte, findet hier umfassende Infos:

http://www.pro-linux.de/artikel/2/1198/zauberspiele-mit-xmodmap.html

Manche Maklerfirmen tun sich schwer

Wolfgang Kühne — Wed, 23 Jun 2010 21:30:35 +0000

wenn es um die Klarstellung des Vertragsverhältnisses mit Ihren Kunden geht: Dem Maklervertrag. Das Thema wird vermieden wo es geht. Nur nicht darüber sprechen. Und wo führt das dann hin. Auf einmal findet in Bewerbungsunterlagen oder kurz bevor es zur Vertragsunterzeichnung kommt den entscheidenden Passus: die Maklerkausel. Der Makler bekommt bei Abschluss eines erfolgreichen … Vertrages …

Man muss sich dann nicht wundern, wenn es Ärger gibt und eventuell dass Geschäft scheitert. Zumindest bleibt ein übler Beigeschmack.

Wir arbeiten alle um Geld zu verdienen. Was spricht denn dagegen, die Kosten der eigenen Leistung zu Beginn der Geschäftsverbindung auch zu benennen?

Na klar, wenn sich ein Makler einen Vermittlungsauftrag vom Immobilienbesitzer holt und sich dann von der anderen Seite bezahlen lassen will, wird es eben kompliziert. Und macht nicht gerade einen seriösen Eindruck.

Ich meine, es wird Zeit, dass Makler sich von der klassischen Vermittlung, also dem Zusammenführen von Anbieter und Interessent verabschieden. Ich bin dafür, das Makler Ihre Dienstleistung für eine Seite erbringen und sich von dieser auch honorieren lassen.

Und wenn ich einen Makler eine Provision zahle, dann kann ich erwarten, dass er meine Interessen – und nur meine Interessen vertritt. Auch als Interessent.

Oder sieht dies jemand anders?

Fluch und Segen

Wolfgang Kühne — Tue, 22 Jun 2010 22:01:00 +0000

zugleich sind unsere Immobilienportale. Auf der einen Seite sind sie nicht mehr aus unserer Werbung wegzudenken, auf der anderen Seite produzieren sie jedes Jahr mehr und mehr Kosten. Natürlich werden sogenannte Preisanpassungen immer mit einer verbesserten Nachfrage oder größere Besucherzahlen auf deren Seiten begründet. Dies mag sein, letztlich aber bringt uns dies aber nicht wirtschaftlichen Nutzen, also mehr Umsatz.

Es werden schöne Mediadaten vorgelegt, gezeigt welche Portale “ganz vorn” sind. Man bekommt Statistiken mit Zahlen zu Exposeversendungen, angezeigten Exposes, Exposeaufrufen und dergleichen. Bei den Zahlen wird einem ganz schwindelig, so hoch sind diese manchmal. Ich kann mich täglich daran reich rechnen. Und natürlich die Vielzahl der eMail-Anfragen.

Schaut man sich das Datenmaterial mal genauer an und gleicht dieses mit den eigenen Daten ab, müsste eigentlich in jedem Maklerbüro Ernüchterung eintreten. Alles ist reichlich Augenwischerei.

Sind wir mal ehrlich, in den “guten alten Zeiten” mit Morgenpost und Tagesspiegel mussten Kunden erst einmal zum Telefon greifen und bei einem Maklerbüro anrufen. Dies ist mit einem gewissen Arbeitsaufwand verbunden gewesen; heute liegen die eigenen Adressdaten spätestens nach der ersten Eingabe/Erfassung ständig im Versandfenster und eine Zuckung des Zeigefingers reicht aus, um einem Maklerbüro eine eMail-Anfrage zu übermittelt. Spätestens nach dem dritten Klick wissen die viele nicht mehr, um welches Angebot es eigentlich ging.

Letzeres ist menschlich und auch eigentlich kein Problem, damit aber die (hohen) Einstell-Preise der großen Portale zu begründen, ist genau genommen, lächerlich.

Und dann muss man bei diesem Thema noch über die Preistreiberei von Immobilienscout sprechen. Oder sollte man von der Telekom reden ? Diese ist nämlich der Besitzer. Fakt ist, dass vor gut 2 Jahren Scout eine Preisspirale in Bewegung gesetzt hat, die sich immer noch dreht. Natürlich hat Immonet (Springer) bald nachgezogen und das eine oder andere Portal auch.

Na gut, die Makler ärgern sich vielleicht darüber und das war’s dann. Auch der IVD als unsere Standesvertretung kümmert sich lieber um die große Politik und nicht um die “kleinen” Preise. Aber IVD und Immobilienportale – das ist nochmals ein Thema für sich. Dazu später mehr.

Ganz schön fix

Wolfgang Kühne — Mon, 21 Jun 2010 18:27:57 +0000

ist Googles neuer Browser ‘Google Chrome’. Seit etwa 2008 ist der Browser verfügbar, eigentlich aber erst seit einigen Monaten so gut, dass man damit vernünftig arbeiten kann – zumindest die Linux-Version.

Und richtig schnell ist Chrome. Der Browser lässt selbst ein aufgebohrtes Firefox und Opera alt aussehen.

Handlich, unkompliziert, auch nur begrenzte Einstellmöglichkeiten – aber alles was man braucht. Anderes wird über Addons implementiert.

Datenschutz? Ich sehe derzeit hier keine Probleme. Es handelt sich um OpenSourse und daher sollten die Kontrollverfahren der Internetuser eigentlich Bedenkliches schnell aufdecken.

Empfehlenswert – am besten mal selbst testen.

Der IVD

Wolfgang Kühne — Sun, 20 Jun 2010 17:40:43 +0000

ist der Verband qualifizierter Immobilienmaker, Verwalter und Sachverständige. Auch mein Unternehmen gehört dem IVD an. Das nebenstehende Logo ist das Markenzeichen des IVD.
Unverständlich ist mir jedoch, wieso der IVD die Zweckentfremdung des Logos bei manchen meiner Kollegen akzeptiert. Ich finde allerdings, es kann nicht sein, dass das IVD-Markenzeichen das Firmenlogo dieser Kollegen ersetzt. Das Markenzeichen des IVD ist als Qualitätsmerkmal einzusetzen. Wird es allein und überproportional auf Internetseiten oder anderen Werbemedien eingesetzt, geht dies schon mächtig in Richtung Irreführung und es drängt sich bei mir der Eindruck auf, dass hier Kundenfang betrieben wird.

Was soll den der mehr oder weniger unbedarfte Kunde denken: bin ich nun beim IVD oder bei einem Makler.

Ich meine, hier hat der IVD Handlungsbedarf.

Unser Blog

Wolfgang Kühne — Sun, 30 May 2010 15:23:38 +0000

Willkommen bei uns Blog. Wir werden hier zu Themen aus der Immobilienwirtschaft, unserem Unternehmen und was unsere Kunden und Webseitenbesucher interessieren könnte, schreiben.